Comprare casa è probabilmente l’investimento più importante della tua vita. Che tu stia acquistando la tua prima abitazione o investendo in un immobile, questa guida ti aiuterà a non dimenticare nulla e a evitare costose sorprese.
Abbiamo condensato oltre 30 anni di esperienza nel settore edilizio in questa checklist definitiva di 47 punti. Stampala, scaricala, e portala con te durante ogni visita.
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PARTE 1: DOCUMENTAZIONE E ASPETTI LEGALI (1-12)
1. Conformità urbanistica ed edilizia
Verifica che l’immobile sia conforme alle autorizzazioni edilizie rilasciate. Richiedi copia della:
- Concessione edilizia o SCIA
- Dichiarazione di conformità
- Certificato di agibilità/abitabilità
Perché è importante: Un immobile non conforme non può essere venduto legalmente e richiede costose sanatorie.
2. Planimetria catastale
Verifica che la planimetria depositata al Catasto corrisponda allo stato reale dell’immobile.
Come verificare: Confronta visivamente ogni stanza, porta, finestra. Anche piccole difformità possono bloccare il rogito.
3. Visura catastale aggiornata
Richiedi una visura catastale recente (max 30 giorni) per verificare:
- Intestatario corrente
- Categoria catastale
- Rendita catastale
- Eventuali ipoteche o pignoramenti
4. APE – Attestato di Prestazione Energetica
Deve essere presente e valido (max 10 anni). Verifica la classe energetica dichiarata.
Attenzione: Dal 2025 le nuove normative europee potrebbero influenzare il valore delle case con classe energetica bassa.
5. Certificato di destinazione urbanistica (se terreno)
Se acquisti terreno o porzione di terreno edificabile, verifica:
- Destinazione d’uso
- Indici di edificabilità
- Vincoli paesaggistici o ambientali
6. Regolarità condominiale
Per appartamenti in condominio, verifica:
- Ultime 3 delibere assembleari
- Stato dei pagamenti delle spese condominiali
- Lavori straordinari programmati
- Regolamento condominiale
Cosa guardare: Lavori straordinari approvati ma non ancora saldati sono a carico del nuovo proprietario.
7. Certificati di impianti
Richiedi i certificati di conformità per:
- Impianto elettrico (DM 37/08)
- Impianto gas
- Impianto idrico-sanitario
- Impianto termico
- Impianto di climatizzazione
8. Libretto della caldaia
Verifica che le revisioni periodiche siano in regola e complete.
9. Proprietà del terreno/box/cantina
Verifica che pertinenze dichiarate (box, posto auto, cantina) siano effettivamente di proprietà e accatastate separatamente.
10. Vincoli e gravami
Controlla che non esistano:
- Ipoteche
- Pignoramenti
- Diritti di usufrutto
- Servitù attive o passive
- Diritti di prelazione
11. Conformità delle modifiche interne
Se ci sono state ristrutturazioni, verifica:
- CILA o SCIA presentate
- Comunicazioni fine lavori
- Conformità eseguita
12. Verifica identità venditore
Controlla che chi vende sia effettivamente il proprietario tramite:
- Documento di identità
- Visura catastale
- Atto di provenienza
PARTE 2: CONDIZIONI STRUTTURALI (13-24)
13. Crepe nei muri
Esamina attentamente:
- Crepe verticali (meno gravi, assestamento)
- Crepe orizzontali o a 45° (potenzialmente gravi)
- Crepe sopra porte e finestre
- Profondità e ampiezza
Quando preoccuparsi: Crepe più larghe di 2-3mm, crepe che attraversano più stanze, crepe recenti in espansione.
14. Umidità e infiltrazioni
Cerca segni di:
- Macchie scure sui muri
- Intonaco che si gonfia o si sgretola
- Odore di muffa
- Muffa visibile negli angoli o dietro mobili
- Aloni sul soffitto
Zone critiche: Angoli bassi delle stanze, pareti nord, bagni, cucina, soffitto ultimo piano.
15. Stato del tetto
Se ultimo piano o villa, controlla:
- Tegole rotte o mancanti
- Stato della guaina impermeabilizzante
- Grondaie e pluviali
- Infiltrazioni nel sottotetto
16. Serramenti e infissi
Verifica:
- Tipologia vetri (singoli, doppi, tripli)
- Materiale (PVC, alluminio, legno)
- Stato delle guarnizioni
- Funzionamento di apertura/chiusura
- Presenza di ponti termici
Test pratico: Chiudi la finestra e passa la mano lungo i bordi. Senti spifferi?
17. Pavimenti
Controlla:
- Eventuali crepe nelle piastrelle
- Piastrelle rotte o scheggiate
- Dislivelli (usa una biglia)
- Suono “a vuoto” battendo sul pavimento
18. Pareti e tramezzi
Verifica:
- Spessore dei muri (isolamento acustico)
- Solidità dei tramezzi
- Presenza di cartongesso o muratura
Test: Bussa sul muro. Un suono “pieno” indica muratura, “vuoto” indica cartongesso.
19. Balconi e terrazze
Ispeziona:
- Pendenza corretta (acqua deve defluire)
- Crepe nella pavimentazione
- Distacco della ringhiera
- Segni di infiltrazioni dal basso
20. Fondazioni e scantinato
Se accessibile, verifica:
- Umidità nelle cantine
- Crepe nelle fondazioni
- Presenza di acqua stagnante
- Odori sospetti
21. Isolamento termico
Chiedi informazioni su:
- Presenza di cappotto termico
- Isolamento interno
- Anno di realizzazione
- Spessore isolante
22. Isolamento acustico
Durante la visita:
- Ascolta i rumori esterni
- Chiedi del rumore dei vicini
- Verifica spessore pareti condivise
Orario consigliato visita: Sia di giorno che in orari serali/notturni per valutare rumori.
23. Orientamento e luminosità
Valuta:
- Esposizione (nord, sud, est, ovest)
- Ore di luce naturale
- Ombreggiamenti da edifici vicini
- Luminosità nelle diverse ore del giorno
24. Stato di conservazione generale
Fai una valutazione complessiva di:
- Pitture interne
- Rivestimenti bagno/cucina
- Sanitari
- Rubinetteria
- Porte interne
PARTE 3: IMPIANTI E TECNOLOGIA (25-33)
25. Impianto elettrico
Verifica:
- Anno di realizzazione
- Presenza di salvavita (interruttore differenziale)
- Numero di prese in ogni stanza
- Messa a terra
- Quadro elettrico a norma
Quante prese servono? Soggiorno: min 6, cucina: min 6, camere: min 4.
26. Contatore elettrico e potenza
Controlla:
- Potenza impegnata (3kW di solito insufficienti)
- Possibilità di aumento
- Tipologia contatore (elettronico/vecchio)
27. Impianto idraulico
Testa:
- Pressione dell’acqua (apri tutti i rubinetti)
- Scarichi (versa acqua nei lavandini)
- Presenza di perdite
- Materiale tubazioni (evita tubi in piombo)
28. Impianto di riscaldamento
Valuta:
- Tipologia (autonomo, centralizzato, pompa di calore)
- Anno di installazione caldaia
- Efficienza energetica
- Consumi annui (chiedi bollette)
29. Impianto di climatizzazione
Se presente:
- Numero di split
- Anno di installazione
- Classe energetica
- Funzionamento (testalo!)
30. Sistema di produzione acqua calda
Verifica:
- Caldaia, boiler elettrico, solare termico
- Capacità in litri
- Tempi di attesa acqua calda
31. Fibra ottica e connettività
Controlla:
- Copertura fibra ottica (FTTC/FTTH)
- Velocità disponibile
- Operatori coperti
- Qualità segnale cellulare
Verifica online: Usa siti come fibra.click o copertura.it
32. Impianto fotovoltaico
Se presente:
- Potenza in kW
- Anno di installazione
- Incentivi attivi (GSE)
- Produzione media annua
- Garanzie residue
33. Domotica e automazioni
Valuta presenza di:
- Sistema antifurto
- Videocitofono
- Cancello automatico
- Irrigazione automatica
- Smart home
PARTE 4: CONTESTO E ZONA (34-41)
34. Servizi nelle vicinanze
Verifica distanza da:
- Supermercati (max 1-2 km)
- Farmacie
- Scuole (se hai/vuoi figli)
- Parchi
- Centri sportivi
- Ufficio postale
Tool utile: Google Maps con ricerca nelle vicinanze.
35. Trasporti pubblici
Controlla:
- Fermate autobus (max 500m)
- Stazione treni (se necessaria)
- Frequenza mezzi
- Collegamenti principali
36. Viabilità e parcheggio
Valuta:
- Traffico nelle ore di punta
- Disponibilità parcheggio strada
- Costi parcheggio se a pagamento
- Accessi alla strada principale
Test: Visita la zona in diverse ore (mattina, pranzo, sera).
37. Rumore e inquinamento
Attenzione a:
- Vicinanza strade trafficate
- Locali notturni
- Aziende/fabbriche
- Cantieri in corso
- Aeroporto
38. Sviluppo della zona
Informati su:
- Progetti urbanistici approvati
- Nuove costruzioni previste
- Rischio di costruzioni che tolgono vista/luce
- Rivalutazione o declino della zona
39. Sicurezza del quartiere
Considera:
- Statistiche criminalità
- Illuminazione stradale
- Presenza forze dell’ordine
- Opinioni residenti
Fonti: Parla con i vicini, consulta gruppi Facebook locali.
40. Attività commerciali
Verifica presenza di:
- Negozi di prima necessità
- Ristoranti/bar
- Banche/ATM
- Stazioni di servizio
41. Attrattività per rivendita futura
Pensa al valore di rivendita:
- La zona è in crescita?
- Ci sono fattori che potrebbero svalutare?
- Domanda di mercato nella zona
- Tipologia di immobile richiesto
PARTE 5: ASPETTI ECONOMICI E FINALI (42-47)
42. Prezzo di mercato
Confronta il prezzo richiesto con:
- Immobili simili venduti recentemente (dati OMI)
- Prezzo al metro quadro della zona
- Stato di conservazione
- Eventuali lavori necessari
Tool utili: Immobiliare.it, Idealista, dati Agenzia delle Entrate.
43. Spese condominiali
Se in condominio, chiedi:
- Importo mensile ordinario
- Storico ultimi 3 anni
- Lavori straordinari in programma
- Millesimi di proprietà
Budget reale: Aggiungi 20-30% per imprevisti.
44. Tasse e imposte
Calcola:
- IMU annuale
- TARI
- Spese di rogito
- Imposte di registro o IVA
Prima casa: Imposte ridotte (2-3% anziché 9%).
45. Costi di ristrutturazione
Se necessari lavori, stima:
- Costo imbiancatura (€15-25/mq)
- Rifacimento bagno (€5.000-15.000)
- Cucina nuova (€3.000-20.000)
- Impianti (€50-100/mq)
Consiglio: Aggiungi sempre 20% per imprevisti.
46. Spese di gestione annue
Calcola costi annui:
- Riscaldamento
- Elettricità
- Acqua
- Condominio
- Tasse
- Manutenzione ordinaria
Media italiana: €2.000-4.000/anno per 100mq.
47. Clausole contratto preliminare
Nel compromesso verifica:
- Caparra confirmatoria (di solito 10-20%)
- Penali in caso di recesso
- Data prevista rogito
- Condizioni sospensive
- Stato libero da ipoteche al rogito
COME USARE QUESTA CHECKLIST
Durante la visita
- Porta la checklist stampata o sul telefono
- Fai foto di ogni elemento dubbio
- Prendi note sui dettagli
- Fai domande al venditore/agente
- Torna più volte in orari diversi
Dopo la visita
- Assegna un punteggio a ogni voce (1-10)
- Calcola il punteggio totale (max 470 punti)
- Identifica i punti critici (punteggio basso)
- Valuta costi per sistemare i problemi
- Confronta diverse case visitati
Punteggio di riferimento
- 400-470 punti: Ottima opportunità
- 330-399 punti: Buona casa, piccoli interventi
- 260-329 punti: Necessari lavori significativi
- <260 punti: Valuta attentamente se vale la pena
BONUS: SCARICA LA VERSIONE PDF COMPLETA
Nella versione PDF scaricabile troverai:
✅ Checklist stampabile con checkbox
✅ Spazio per note accanto a ogni punto
✅ Sistema di punteggio automatico
✅ Tabella comparativa per 3 immobili diversi
✅ Calcolatore costi ristrutturazione
✅ Lista domande da fare al venditore
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❓ DOMANDE FREQUENTI
Quanto tempo serve per fare tutti i controlli? Almeno 2-3 visite di 1 ora ciascuna in orari diversi.
Posso fare da solo o serve un tecnico? I primi 40 punti puoi verificarli tu. Per aspetti tecnici complessi (struttura, impianti), consigliamo un geometra o architetto.
Quanto costa una perizia tecnica completa? €300-800 a seconda delle dimensioni e della complessità.
Cosa fare se trovo problemi gravi? Rinegozia il prezzo considerando i costi di sistemazione, oppure valuta di rinunciare all’acquisto.
Questa checklist vale anche per case nuove? Sì, ma alcuni punti (stato conservazione, impianti vecchi) non si applicano. Concentrati su conformità e garanzie.
📝 CONCLUSIONE
Comprare casa è un passo importante: non lasciare nulla al caso.
Questa checklist di 47 punti ti aiuta a:
- ✅ Non dimenticare nulla
- ✅ Evitare truffe e brutte sorprese
- ✅ Negoziare meglio il prezzo
- ✅ Fare un investimento sicuro
Ricorda: Meglio perdere un’opportunità che comprare la casa sbagliata.
👉 PROSSIMI PASSI
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- Pianifica le visite agli immobili
- Usa la checklist durante ogni visita
- Confronta i risultati
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